Herederos no directos ¿pueden vender la vivienda?

El 3 de septiembre de 2021, desaparecía gracias a el art. 3.2 de la Ley 8/2021, de 2 de junio. Ref. BOE-A-2021-9233, uno de los artículos legales considerados más injustos y que más dificultaba las ventas y financiación de las mismas en el mercado inmobiliario: el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, cuya redacción era la siguiente: 

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos".

Para GARSA, como gestoría administrativa tiene mucha importancia porque en todas las operaciones que tramitaba, le exigían velar por la seguridad jurídica en la transmisión del inmueble, en garantía tanto del comprador como del acreedor hipotecario, y esa limitación legal era expuesta en todas las operaciones sujetas al art 28 de la L.H., lo que frenaba el interés no sólo en la compra de esos inmuebles sometidos a ese riesgo, sino que los Bancos, en su mayoría de los casos no ofrecían financiación, con lo que muchas operaciones eran rechazadas en el primer informe jurídico. 

¿Cuál era el origen del conflicto?

Durante muchos años ha discriminado a los herederos no directos, (por ejemplo, hermanos, en el Derecho civil común, al cónyuge en el derecho civil catalán, al no ser legitimario; o a los cónyuges y padres en el derecho civil gallego, donde ni éste ni los padres lo son, salvo en defecto de descendientes), los cuales sufrían trabas a la hora de vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. A efectos prácticos, la venta se podía hacer y quedaba registraba en el Registro de la Propiedad, pero con una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28. Pasados los dos años ya se sabía que la propiedad era libre. Con esa incertidumbre, respecto a lo que pudiera acontecer en esos dos años, pocas eran los que se animaban a comprar inmuebles en esas condiciones y pocas las entidades bancarias que otorgaban financiación para las mismas. 

¿Qué consecuencias tiene esta medida?

Esta supresión del citado artículo, ha supuesto una modificación, de calado para el sector inmobiliario, dejando sin efecto la suspensión temporal de la eficacia de la publicidad registral que durante el plazo dos (2) años, a contar desde la fecha del fallecimiento del causante, operaba respecto de terceros adquirentes o acreedores hipotecarios que, pese a cumplir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, adquiriesen un inmueble. Este precepto trataba de proteger las situaciones en las cuales, una vez ejecutada la herencia, surgieran herederos forzosos o existiese un testamento posterior que dejara sin efecto al anterior ejecutado.

A partir de la entrada en vigor de esa derogación, está claro que la transmisión en este tipo de inmuebles heredaros, pero no por  título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos,  ya no será diferente a cualquier otra transmisión, la dificultad estriba ahora en saber qué pasa con todas las anteriores que se han sucedido en el tiempo, que constan en la actualidad en el Registro anotadas ,y respecto a las que no ha transcurrido el plazo de 2 años, es decir si esta derogación tiene efectos retroactivos o no, puesto que la ley que la deroga no dice nada al respecto.

¿Qué ocurre, entonces, con las viviendas inscritas en las que aún no ha finalizado el plazo de dos años?

Nos encontramos con diversidad de opiniones y diametralmente opuestas, la duda surge porque era una mera limitación legal y no una carga.

1. Una en el sentido de que sí que opera la retroactividad, por ejemplo, la de la abogada Arantxa Goenaga Llorca, la cual manifiesta que “Al no señalarse nada, se entiende dejará de aplicarse este artículo 28 sobre todas las propiedades pendientes de los dos años, ya queden cinco meses o un año y medio para que finalice ese periodo de dos años, con lo que dejarán de estar sujetas a esta limitación. Como no hay derecho transitorio no se aplica el artículo 28 y todas las operaciones que estaban pendientes de registrarse y de que el nuevo comprador tuviera el pleno dominio del inmueble quedarán libres”. Esta tesis es apoyada fundamentalmente por los agentes inmobiliarios también en numerosas notas de prensa publicadas al respecto.

2. Otra la que manifiesta D. José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores, que ha asegurado que “no está clara la retroactividad de esta medida”. Por el momento, el Registro sigue informando a los bancos que las propiedades recibidas en herencia por herederos no forzosos antes del 3 de septiembre están afectadas por el artículo 28, aseguran desde HelpMyCash. Por tanto, las entidades, en la mayoría de los casos, siguen sin conceder hipotecas para comprar este tipo de viviendas. Y los herederos, en consecuencia, continúan enfrentándose a las mismas dificultades para vender la propiedad. Por tanto, en la práctica la medida todavía no tiene carácter retroactivo.

3. A GARSA le consta, porque así se lo ha manifestado alguna entidad bancaria, que tras consulta al Colegio de Registradores, estos consideran que las fincas en las que conste esta suspensión, es decir, inscritas antes del 3 de septiembre, seguirán careciendo de la protección de la fe pública por el plazo de los dos años que reste en cada supuesto desde la fecha del fallecimiento del causante. Niegan por tanto el carácter retroactivo de la medida.

¿Cuál es la recomendación de GARSA en estos casos?

Desde GARSA, y ante las diferentes interpretaciones de la Ley que siempre surgen, nuestra recomendación a todos los interesados es consultar con el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien inmueble, para saber su opinión sobre la posible supresión de esa limitación.